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PROPIEDADES REPOSEÍDAS DE FANNIE MAE

¿Qué es Fannie Mae?

Fannie Mae, mejor conocido en la industria hipotecaria por sus siglas FNMA, se estableció en Estados Unidos por el gobierno federal en 1938 con el objetivo de expandir horizontes y para darle liquidez y aumentar el flujo de dinero en el mercado hipotecario. En sus comienzos, a FNMA se le autorizó a comprar las hipotecas FHA a los bancos, las cuales son hipotecas aseguradas por la Federal Housing Administration.

Luego en 1968, FNMA se convirtió en una empresa privada y como inversionista, se le autorizó a comprar hipotecas a los bancos por un valor mayor a los límites establecidos por FHA. Esto benefició a muchos compradores porque aumentó las oportunidades de financiamiento y les permitió comprar propiedades con precios más altos.

En palabras sencillas, cuando usted hace un préstamo hipotecario en un banco, el banco a su vez, se lo vende a un inversionista como por ejemplo Fannie Mae, en lo que se conoce como el mercado secundario. (Fannie Mae es un inversionista que hace negocios en el mercado secundario comprando las hipotecas y el banco hipotecario es el que vende las hipotecas en el mercado primario local). Recientemente y como consecuencia de la crisis económica mundial, Fannie Mae pasó a formar parte del Gobierno Federal de Estados Unidos nuevamente.

¿Cómo Fannie Mae adquiere propiedades?

Cuando ya se han agotado las múltiples alternativas que ofrecen los bancos para que una persona actualice los pagos de la hipoteca y no pierda su propiedad, entonces la propiedad entra en un proceso de ejecución. Muchas de estas hipotecas que entran en proceso de ejecución como son préstamos hipotecarios que han sido vendidos a Fannie Mae, las propiedades entonces son adquiridas por Fannie Mae.

Una vez Fannie Mae obtiene el título de propiedad, y selecciona una empresa de Bienes Raíces en Puerto Rico como Real Estate Opportunities Corp. para que se haga cargo de la venta y mercadeo de la propiedad a un comprador como usted.

¿Por qué las propiedades de Fannie Mae son diferentes?

En la gran mayoría de los casos, Fannie Mae en coordinación con Real Estate Opportunities, (REO) toma la decisión de reparar las propiedades para habilitarlas y convertirlas en propiedades funcionales, de tal forma que cuando usted la compre pueda vivir la propiedad enseguida. De igual forma, FNMA conecta los servicios de agua y luz en la mayoría de las propiedades.

Fannie Mae establece el precio de la propiedad desde una perspectiva realista y toma en consideración la situación del mercado según el área geográfica en donde ubica la propiedad. Para eso, autoriza al Corredor de Bienes Raíces para hacer un Brokers Price Opinión (BPO’s) y además Fannie Mae contrata a un tasador independiente.

Fannie Mae, lleva a cabo la reparación de las propiedades con tres objetivos fundamentales:

a. Hacer la propiedad visualmente más atractiva a los compradores. (Se venden pintadas por dentro y por fuera, se corrigen las filtraciones, y se arregla la electricidad y la plomería entre otros)

b. Aumentar las oportunidades de conseguir clientes cualificados porque no van a tener que sacar dinero de sus ahorros para hacer reparaciones

c. Aumentar las oportunidades de que los compradores puedan conseguir financiamiento hipotecario. A los compradores de las propiedades que necesitan reparaciones, los bancos hipotecarios por lo general, le requieren hacer las reparaciones antes de cerrar el caso. Lo cierto es que en este mercado hay dos realidades:

La mayoría de los compradores no tienen el dinero necesario para hacer las reparaciones o no quieren invertir tiempo, esfuerzo y dinero reparando propiedades.
Muchas de las propiedades reposeídas que hay en el mercado, necesitan una inversión grande de dinero en reparaciones.

¿Qué tengo que hacer para comprar propiedades de Fannie Mae?

El proceso de comprar propiedades de Fannie Mae, es sencillo, rápido y conveniente para usted.

Cuando vea la propiedad anunciada, determinar si el precio de venta está dentro de su presupuesto para comprar y si usted tiene el pronto requerido para comprar y si posee la capacidad de pago para pagar la hipoteca mensual de esa propiedad. (Es conveniente que cuando esté decidido a comprar, obtenga una precualificación bancaria del banco de su preferencia. Es gratis y la puede hacer hasta por teléfono.)
Llamar a uno de los corredores y vendedores de REO y sacar cita para visitar la propiedad para determinar si se ajusta a sus necesidades.
Si la propiedad le gustó, presentar una Oferta de Compra por escrito y acompanarla con una carta de precualificación, Esto es un indicador de que usted es un comprador serio.
Fannie Mae, le contestará su oferta el próximo día laborable o en un máximo de dos (2) días.
Si la oferta es aceptada, llenar el Contrato de Compraventa de Real Estate Opportunities y el Contrato de Compraventa de Fannie Mae junto con un cheque de opción con una cantidad muy módica.
Luego, cumplir con el término de tiempo que ha sido pactado en el contrato de compraventa para el cierre. Esto requiere que el comprador sea diligente con la entrega de documentos al banco que seleccione. Asegúrese de seleccionar y trabajar con un banquero que sea diligente.
Si usted es un inversionista y quiere comprar la propiedad para re venderla, bajo el contrato de Fannie Mae existe una restricción de tiempo de tres meses, para evitar que la propiedad sea vendida por un 120 % del precio al cual fue comprada.


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